100 Fragen rund um Immobilien in Deutschland
Die Fragen, die Eigentümer mir am häufigsten stellen – kurz und ehrlich beantwortet.
Viele Eigentümer fragen mich:
Soll ich meine Immobilie in Deutschland vor dem Wegzug verkaufen?
Meine Antwort
Es kommt auf drei Dinge an: ob Sie die Liquidität brauchen, ob Sie aus der Ferne vermieten wollen, und ob gerade ein Verkäufermarkt herrscht. Nach mehr als 10 Jahren Haltedauer ist der Verkauf meist steuerfrei; unter 10 Jahren und nicht selbst genutzt kann Spekulationssteuer anfallen — oft der entscheidende Punkt. Beginnen Sie mit einem Wert- und Exit-Report und entscheiden Sie anhand echter Zahlen.
01 / 12
Mit den Pfeiltasten ← → blätternZum Blättern wischen
Soll ich meine Immobilie in Deutschland vor dem Wegzug verkaufen?
Es kommt auf drei Dinge an: ob Sie die Liquidität brauchen, ob Sie aus der Ferne vermieten wollen, und ob gerade ein Verkäufermarkt herrscht. Nach mehr als 10 Jahren Haltedauer ist der Verkauf meist steuerfrei; unter 10 Jahren und nicht selbst genutzt kann Spekulationssteuer anfallen — oft der entscheidende Punkt. Beginnen Sie mit einem Wert- und Exit-Report und entscheiden Sie anhand echter Zahlen.
Steigen Immobilien in Deutschland noch im Wert?
„Deutschland“ ist nicht ein Markt, sondern viele. Top-Lagen in München, Berlin oder Frankfurt haben robuste Nachfrage durch Zuzug und knappes Angebot; manche Klein- und Umlandstädte stagnieren oder geben nach. Höhere Zinsen haben das Wachstum gebremst, doch Qualitätsobjekte in guten Lagen bleiben stabil. Entscheidend ist der Benchmark-Preis und Trend Ihrer konkreten Lage – nicht ein Bundesdurchschnitt.
Was tun, nachdem ich eine Immobilie in Deutschland geerbt habe?
Zuerst das Eigentum klären: je nach Fall Erbschein beantragen oder notarielles Testament nutzen und das Grundbuch berichtigen (nach Erbschaft meist gebührenfrei). Bei mehreren Erben entsteht eine Erbengemeinschaft, der Verkauf erfolgt gemeinsam — benennen Sie einen bevollmächtigten Ansprechpartner. Steuerlich übernehmen Erben die Haltefrist des Erblassers — lag der Kauf über 10 Jahre zurück, ist Ihr Verkauf meist steuerfrei. Erst bewerten, dann verkaufen, vermieten oder teilen.
Wie lange dauert es, eine Wohnung in Frankfurt zu verkaufen?
In einer nachfragestarken Stadt wie Frankfurt findet ein gut bepreistes Objekt mit vollständigen Unterlagen meist innerhalb von 8–10 Wochen einen Käufer; vom Kaufvertrag bis Umschreibung und Zahlung kommen einige Wochen bis Monate hinzu. Größter Hebel ist der Preis: ein zu hoher Startpreis lässt das Objekt liegen und führt oft zu einem niedrigeren Erlös. Die Aufmerksamkeit ist in den ersten zwei bis drei Wochen am höchsten – beim richtigen Preis konkurrieren die Käufer.
Wie lese ich eine Immobilienbewertung in Deutschland richtig?
Fixieren Sie sich nicht auf eine Zahl – schauen Sie auf eine Spanne: konservativ, realistisch, optimistisch. Kern ist „Benchmark €/m² der Lage × Ihre Fläche“, angepasst nach Zustand, Etage, Energieeffizienz und Außenflächen. Ebenso wichtig ist der Marktkontext – Nachfrage, Preistrend, durchschnittliche Verkaufsdauer vergleichbarer Objekte. Eine seriöse Bewertung nennt all das, statt einer einzelnen schmeichelhaften Höchstzahl.
Wie viel Steuer zahle ich beim Verkauf?
Bei privat gehaltenen Wohnungen ist der Gewinn meist komplett steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als 10 Jahre liegen. Auch unter 10 Jahren steuerfrei, wenn Sie selbst darin gewohnt haben (Verkaufsjahr plus die zwei vorangegangenen vollen Jahre). Sonst wird der Gewinn als Spekulationssteuer mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Vermietete Objekte haben keine Eigennutzungs-Ausnahme, und bereits genutzte Abschreibungen erhöhen den Gewinn. Lassen Sie den genauen Betrag vom Steuerberater berechnen – der Report liefert eine grobe Schätzung als Ausgangspunkt.
Wer zahlt die Maklerprovision, und wie viel?
Seit Ende 2020 muss beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an Verbraucher die Provision geteilt werden: Beauftragt der Verkäufer den Makler, zahlt der Käufer höchstens so viel wie der Verkäufer. In der Praxis meist hälftig – regional rund 3,57 % inkl. MwSt. je Seite, etwa 7,14 % gesamt, aber verhandelbar. Entscheidend ist nicht der niedrigste Satz, sondern der höchste Netto-Erlös – ein guter Makler bringt oft mehr, als die Provision kostet.
Ich lebe im Ausland – wie verkaufe ich meine Immobilie in Deutschland?
Das geht vollständig aus der Ferne. Ich übernehme Unterlagen, Bewertung, Fotos und Besichtigungen sowie die Prüfung der Käufer. Die Beurkundung muss in Deutschland beim Notar erfolgen, aber Sie können per (meist notariell/konsularisch beglaubigter) Vollmacht jemanden vertreten lassen; manche Notare bieten Video-Optionen. Der Kaufpreis fließt über ein Notaranderkonto oder auf Ihr Konto. Kommunikation auf Chinesisch ist durchgehend möglich.
Lohnt sich Vermieten oder lieber gleich verkaufen?
Es hängt von der Netto-Mietrendite ab und davon, wie viel Aufwand Sie tragen wollen. Brutto-Renditen in großen deutschen Städten liegen oft bei 2,5–4 %, netto darunter nach Instandhaltung, Steuer und Leerstand; Vorteil ist der Werterhalt und mögliche langfristige Wertsteigerung. Ein Verkauf realisiert den Wert und beendet die Fernverwaltung. Vergleichen Sie „erwartete Wertsteigerung + Mietrendite beim Halten“ mit „Netto-Erlös beim Verkauf“ – meist wird die Antwort klar.
Welche Unterlagen brauche ich vor dem Verkauf?
Das Kernset: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und der Energieausweis (bei Besichtigungen vorzulegen; Fehlen kann Bußgeld bedeuten). Bei einer Wohnung zusätzlich Teilungserklärung, aktuelle Protokolle der Eigentümerversammlung und Hausgeld-/Rücklagenabrechnungen. Vollständige Unterlagen beschleunigen den Verkauf und schaffen Vertrauen. Ich erstelle die Checkliste und beschaffe sie für Sie.
Ist jetzt wirklich ein guter Zeitpunkt zum Verkaufen?
„Guter Zeitpunkt“ ist relativ zu Ihrer konkreten Immobilie, nicht zu Schlagzeilen. Ich gebe Ihnen einen Timing-Score aus drei Signalen: lokale Nachfrage, Richtung des Preistrends und Verkaufsgeschwindigkeit vergleichbarer Objekte. Alle drei stark heißt 🟢 starker Verkäufermarkt; schwach spricht fürs Halten. Statt den Gesamtmarkt zu raten, schauen Sie auf die Signale Ihrer Immobilie – der Report zeigt sie auf einen Blick.
Welche Risiken hat es, die Immobilie erst einmal leer stehen zu lassen?
Leerstand ist kein kostenloses Warten. Hausgeld, Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung laufen weiter, und Schäden wie Rohrbruch, Wasser oder Feuchtigkeit werden teurer, wenn niemand sie bemerkt; manche Versicherungen sind bei längerem Leerstand eingeschränkt. Ihr Kapital ist gebunden und bringt nichts ein. Wenn Sie nicht bald selbst nutzen oder vermieten, holen Sie zumindest eine Bewertung ein, um die echten Kosten von „leer stehen lassen“ gegen Verkauf oder Vermietung abzuwägen.
Ihre Frage ist nicht dabei?
Stellen Sie sie mir direkt – oder starten Sie Ihren kostenlosen Wert-Report.