在德国出售房产的投机税：何时需要缴纳
7 分钟阅读 · 更新于 2026-06-01
十年持有期、自住豁免，以及应税收益如何计算——为卖家清晰讲解。
十年持有期
对于私人持有的房产，规则是：若购入与出售之间间隔超过十年，收益通常完全免税。以公证买卖合同的日期为准。
若在十年期内出售，转让收益可能作为私人处置交易（《所得税法》第 23 条）应税，并按您的个人所得税税率征税。
例外：自住
即便在十年之内，若您自住过该房产，出售也可免税——可以是购入至出售期间持续自住，或在出售当年及此前两个日历年内自住。
对于出租房产，此例外不适用，因此谨慎安排出售时点可能带来回报。
收益如何计算
大致来说，应税收益为：成交价 减去 购置成本（买价加附加费用）减去 增值性投入与出售费用。对于出租房产，已计提的折旧（AfA）会增加收益。
以上为一般性概述。请让税务顾问审核您的具体情况——估值报告会给出一个粗略估算作为起点。