Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf: wann sie anfällt
7 Min. Lesezeit · Aktualisiert 2026-06-01
Die 10-Jahres-Frist, die Eigennutzungs-Ausnahme und wie der steuerpflichtige Gewinn berechnet wird – verständlich erklärt für Verkäufer.
Die 10-Jahres-Frist
Bei privaten Immobilien gilt: Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn in der Regel komplett steuerfrei. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge.
Verkaufen Sie innerhalb der Zehnjahresfrist, kann der Veräußerungsgewinn als privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG) steuerpflichtig sein und wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Ausnahme: Eigennutzung
Auch innerhalb der zehn Jahre bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben – entweder durchgehend zwischen Anschaffung und Verkauf, oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren.
Bei vermieteten Objekten greift diese Ausnahme nicht. Hier lohnt sich die genaue Planung des Verkaufszeitpunkts.
So wird der Gewinn berechnet
Der steuerpflichtige Gewinn ist grob: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten (Kaufpreis plus Nebenkosten) minus wertsteigernde Investitionen und Verkaufskosten. Bei vermieteten Objekten erhöhen in Anspruch genommene Abschreibungen (AfA) den Gewinn.
Dies ist eine allgemeine Darstellung. Lassen Sie Ihren konkreten Fall von einem Steuerberater prüfen – im Wert-Report finden Sie dafür eine grobe Schätzung als Ausgangspunkt.
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